凯鸿公司关于中大北区物业管理方案要点说明
一、 公司简介：公司由珠海市邮政局属下的凯鸿实业公司和杨卓纯个人2个股东组成的有限责任公司，注册资金50万元，2001年3月注册，具物业管理三级资质证，经过近四年的发展，现己管理了珠海市内6个小区、江西景德镇2个小区、湖南株洲3个小区、澳门1个停车场，管理总面积达100多万平方米。公司的主要业务是物业管理、物业代理、装修工程、网络工程。
二、 公司总经理简介：公司由杨卓纯任法人代表、总经理，本人学习的专业是市话和物业管理，现正修读法律专业，从事电信市话程控交换机维护9年，从事电信物料管理3年，从事邮政行政管理2年，1999年创办卓讯网络工程公司，2000年创办凯鸿物业代理公司，2001年创办凯鸿物业管理公司，2003年创办中国招商（澳门）服务中心（主要业务是投资策划和物业管理），同年并购湖南株洲明月湖物业管理公司及江西景德镇良厦物业管理公司。
三、 公司企业文化："团结、向上"强调团队精神，奉献精神，奉行凡事以和为贵的中庸之道，老老实实做人，勤勤恳恳做事，不卑不亢，走自己的路，让别人去说吧！
四、 服务口号：只有想不到，没有做不到！
五、 我们对物业管理行业的认识：我们认为：物业管理应该是一个微利的服务性行业，谁也不喜欢请来一个剥削者，物业管理公司的发展应该是通过规模化经营和增值服务来取得利润，公司管理的是物，服务的是人，重在服务，她的定位应该是全体业主的大管家。
六、 特约服务：
1、电梯服务：在保证电梯的明亮、清洁的基础上，每天更换地毯。从星期一至星期天，祝您每天出入平安、天天好心情。
2、 如业主愿意，在较长时间离开珠海时，可移交门匙给本公司，本公司将指定专人负责管理，并根据您的指示，定时开关窗门，让空气流通，定时清洁打扫家居。当您旅差归家时，有一个通透、清洁的家居环境（免费）。
3、 计划提供的其它服务项目（收费）：为更好的服务住户，同时增加公司的收入，计划在本小区内开展家居装修、物业代理、家居清洁、家用电器维修、洗衣、送水送气、代办业务等服务。
七、计划在小区内设置醒目道路指示牌、公告栏、温磬警示牌等。
八、计划本小区的部门及服务人员配置：共38人，其中服务中心3人、财务部2人，工程部5人、保安部15人、环境事务部10人、拓展部2人、管理处主任1人。
九、 小区管理费用测算
1．月收入
a) 住宅管理费：53400元
b) 停车费：24500元
合计：77900元/月
总计：934800元/年
2．月支出
（1） 人工费用45500元/月
A:经理3000元/月（含住房及福利补贴·服装、保险、劳动保护等）
B:经理助理、主管：1500元（含福利补贴、服装、保险、劳动保护等）
C:普通员工：1000元/月（含福利补贴、服装、保险、劳动保护等）
（2） 行政办公：2500元/月
A:办公用品及水电
B:通讯费
C:车辆费使用费
(3)清洁、卫生、绿化费用2200元/月
A:清洁费用包括：楼层及公共过道、楼梯、门窗、天台等清洁；道路、停车场、雨水沟、围栏、绿化地等外围环境清洁；清洁用品及用具、垃圾清运等。
B:卫生消杀 包括：鼠、虫、蝇、蚊的定期灭杀及日常预防。
绿化费用 包括：花、草、树的施肥、杀虫、补种、养护以及绿化设备维护。
（4）公共设施维修保养费5000元/月
A:水电系统维修保养
B:弱电系统维修养护
C:工程维修车费用
(5)保安费用1200元/月
A:用器械日常损耗、维修
B:各保安系统维护及小件更换，警用车辆维修养护
(6)社区文化活动经费1000元/月
（7）业委会经费：（3%）2200元/月
(8)不可预见费用（3%）2200元/月
(9)折旧4300元/月
(10)利润（10%）7440元/月
(11)政府税金（5.6%）4360元/月
合计：77900元/月
总计：934800元/年
经以上专业测算，本公司设定本小区住宅收费为0.8元/平方米，车辆停车收费为小车70元/月。
十、由于本小区部分业主主要居住在广州校区，在珠海校区长期居住的时间较少，因些，我们承诺在交房后没装修的空房的管理费按50%收取，居住时间不到1/4的业主管理费每年按10个月收费（每年减免2个月）。
十一、 项目投资：本项目公司拟投入429380元用于购买物资装备、房屋装修、交通工具、安防装备等。具体安排如下：
（1）、管理服务人员住房装修及配置：25000元
管理处各类员工将大部分安排在小区内住宿，以便及时处理发生的问题。宿舍的具体位置与委托管理方协商确定（约200平方）：
（2）、管理用房装修：60000元
本公司按委托管理方提供的管理用房和商业用房进行合理安排、布置及装修（约200平方）。
（3）、交通工具：70000元
本公司将为管理处配备商务车1辆，自行车多辆，另有公司其它车辆可随时调配使用。
（4）、通讯器材；9000元
本公司将为管理处配备对讲机6部，手机一批，电话传真机1部及其它通讯器材
（5）、维修及其他器具：8000元
每位水电工配备常用维修工具，万用表，手电钻电焊机煤气探测器、机动自行式剪草机等器具。
（6）、办公用品：30000元
管理处配备台式电脑2台，复印机1台，其他办公设备若干。
（7）、安防装备：227380元
包括：出入口管理系统、红外线远程监控系统、彩色闭路电视监控系统、车辆出入口管理系统、保安电子巡更系统
十二、 业委会为协调业主、管理公司等方面的工作而无偿付出了劳动，同时业委会没有活动经费来源，现行法律法规对这方面的规定尚属空白，为些，我们公司承诺在管理费的收入中提取3%作为业委会的活动经费。
十三、 为方便业主在小区内及市区内的往来交通，我们承诺在小区内配置一台太阳能电池车及一台小汽车供业主使用，区内电池车免费使用，小汽车来往市区按成本价收费（低于出租车价），车辆的购置费用由本公司投入。
十四、 服务中心的人员配置中招聘有医护经验的人员充当兼职医生及配备部分急救药物。
十五、 本小区入住的全部是高级知识分子，学术界精英，客户群高端、专业、单一，我们将在重点做好"服务"的同时，大力加强社区文化建设，增强社区的文化纷围，不断组织一些文艺活动、户外活动，加强社区的文化纷围及凝聚力。
十六、 "家居装修"服务是本公司多年来业务拓展中做得最好的一项服务，深受业主的好评，我们计划将这一服务项目移植到本小区，采取低于市场价的让利经营模式，为本区业主做好服务，提供设计、装修、三年免费保修一条龙服务，使业主免去后顾之忧。
十七、 在小区安防方面，我们将采取技防与人防相结合的模式，确保小区的安全，技防方面，我们计划采用一卡通人员出入口管理系统、红外线远程监控系统、彩色闭路电视监控系统、车辆出入口管理系统、保安电子巡更系统等一体化先进的安防设备进行管理，在人防方面主要由退伍军人组成的精英队伍，结合公司严格的管理制度，确保技防和人防能紧密结合，形成一个立体的安防系统。
十八、 公司确保物业管理合同签定后将立即进行安防设备的施工，工程完工后，产权无偿移交业委会，归属全体业主所有。
十九、 建议商业用房交本公司经营管理，前期装修费用由本公司投入，3年内经营收入不上交，用于祢补装修费，3年后出租收入按5：5分成，50%归全体业主所有（由业委会管理），50%作为物业管理公司的管理费及收益。
二十、 物业管理费的解释（收取物业管理费的责任范围）：是对物业主体、绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等项目开展日常管理、维护、修缮、整治服务所收取的费用，不含公共水电费。
二十一、 管理报酬的方式：按物业管理法的规定，物业管理的报酬可分为酬金制和包干制，本方案的建议是采用包干制形式，自负盈亏。
二十二、 建议签订物业管理合同的期限：根据以上物业管理测算，公司接管理后将投入约43万元，主营业务年收益约9万元，而且在小区住宅交付使用后住户并不一定及时入住，收入减少，因此，初期的管理将有可能出现亏损，故此建议物业管理合同期限不少于5年以上，时间太短不利于企业做长期投资经营计划。
二十三、 物业管理行业是一个集建筑、通讯、法律、公共管理等专业的综合性服务行业，除专业的安防、清洁、维修、维护以外，所提供的特约服务项目并没有一个固定的模式，在实际工作中，我们按照邓小平理论的指导思想："摸着石头过河，实践是检验真理的标准"来指导我们的服务，因为每个人的需求是不同的，提供个性化的服务，力尽所能满足每一位客户的需求，是我们服务的目标，在本方案编写过程中，由于我们还没有充分接触每一位业主，进行充分的沟通，因些，方案中还有许多不足之处和想不到的地方，我们希望大家多提意见，在日后的实际工作中充分沟通，相信我们一定能够做得更好！同时，我们希望通过这次与中大的合作，提高公司的知名度，创造良好的社会效益。
(2004年11月3日)
（发布时间：2004-11-03）
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